Intrebare:
Cum pot obtine un credit pentru o constructie in regim propriu. Mentionez ca dispun de terenul pe care doresc sa construiesc o casa dar inca nu am demarat constructia. Sunt credite speciale pentru astfel de situatii?
Raspuns:
Pentru situatia dvs. exista creditul de constructie. La un astfel de credit, se accepta sa se lucreze atat in regie proprie, cat si cu firma. Pentru a putea contracta un astfel de credit aveti nevoie de urmatoarele:
- venituri eligibile astfel incat sa va incadrati la suma dorita;
-garantii imobiliare: trebuie adus in garantia creditului un imobil (teren/apartament) care va apartine sau apartine unui tert si care sa acopere valoarea creditului. Daca valoarea evaluata a terenului pe care se face constructia acopera valoarea creditului, atunci va fi suficient sa se puna ipoteca pe teren, iar ulterior, la momentul intabularii constructiei, ipoteca se va extinde si asupra acesteia. Daca valoarea evaluata a terenului nu acopera valoarea creditului, va trebui sa veniti in garantie (si) cu altceva. Ulterior, ipoteca se va putea muta asupra constructiei finalizate;
- autorizatie de constructie, proiect de arhitectura, certificat de urbanism si toate avizele necesare, un deviz estimativ semnat de o persoana autorizata (constructor, arhitect) din care sa reiasa valoarea lucrarilor ce se vor efectua;
- avans 25% din valoarea proiectului, avans ce poate fi compus din:
- valoarea terenului;
- lucrari efectuate sau materiale deja achizitionate (dovedite cu facturi);
- numerar.
Ca si procedura, creditul se poate trage in minim 2 – maxim 5 transe. Dupa fiecare transa trasa, pentru a putea accesa urmatoarea transa, vor trebui aduse facturi justificative pentru modul in care au fost utilizati banii din transa trecuta. Daca se lucreaza in regie proprie, maxim 30% din valoarea creditului este considerata cheltuiala cu manopera si nu trebuie justificata cu facturi.
Adevarata criza imobiliara se va simti in vara, cand vor aparea primele falimente si executari silite pe piata din Romania.
Cumparatorii asteapta sa mai scada preturile, bancile nu mai finanteaza proiecte mari, dezvoltatorii nu accepta esecul de a vinde sub pretul la care au achizitionat terenul, cam acesta este scenariul actual al pietei imobiliare, sustin jucatorii de pe piata, citati de Ziarul Financiar .
Proiectele mari de peste 50 de milioane euro vor fi cele mai afectate de criza. Dezvoltatorul trebuie sa asigure 50% din valoarea investitiei, fata de 20-30% cat cereau bancile anul trecut, si sa aiba peste 50% din proiect deja preinchiriat.
“Bancile nu mai finanteaza proiectele mari, de peste 50 de milioane de euro, pentru ca sunt foarte greu de sindicalizat. Au aparut probleme de acest gen si la proiectele deja incepute, unde banca refuza sa mai acorde finantarea.
Avem un caz in Bulgaria, unde dezvoltatorul a dat in judecata banca pentru ca nu a mai primit creditul pentru care s-au inteles”, a declarat Perry Zizzy, partener al casei de avocatura Badea Clifford Chance.
Mai mult, timpul de analizare a unui proiect a crescut, iar faptul ca un investitor avea o relatie indelungata cu o banca nu mai constituie un avantaj.
a. contract de vanzare cumparare autentificat la notariat;
b. – pentru teren – titlu de proprietate
- pentru constructie – certificat de urbanism, autorizatie de construire si proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor; dovada regularizarii taxei pentru autorizatia de construire
2. Incheiere de carte funciara de la judecatoria de sector sau pentru judetul Ilfov- Judecatoria Buftea.
3. Certificat fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau Primaria Localitatii unde se afla imobilul pentru judete, in certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu suprafata de teren, categoria de folosinta (extravilan, intravilan arabil sau intravilan construibil), numarul postal (daca exista), suprafata constructiei.
Certificatul trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica.
4. Extras de carte funciara de la judecatoria de sector sau pentru judetul Ilfov Judecatoria Buftea, in extras trebuie precizate suprafata terenului, numarul postal (daca exista), suprafata constructiei. Extrasul de carte funciara este valabil 24 de ore – in ziua in care s-a eliberat si a doua zi- (cu precizarea drumului de servitute si in favoarea caror loturi – daca este cazul).
5. Certificatul de atribuire numar postal emis de Primaria Municipiului Bucuresti, Directia Patrimoniu Evidenta proprietati, Cadastru, Serviciul Nomenclatura Urbana.
6. In cazul in care terenului i-a fost schimbata categoria de folosinta (a fost trecut din extravilan in intravilan, sau intravilan arabil in intravilan construibil) este necesara adresa: “Aprobarea privind scoaterea definitiva a terenurilor din productia agricola”, eliberata de Ministerul Administratiei Publice , Oficiul National de Cadastru Geodezie si Cartografie al Municipiului Bucuresti si vizata de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei D.G.A.I.A..
7. In cazul in care terenul a fost dezmembrat si s-a constituit servitute de trecere, este necesar actul autentic de dezmembrare si de constituire a unui drept de servitute. Pentru servitutea de trecere trebuie numar cadastral separat si intabulat la cartea funciara.
8. Ultima chitanta de achitare a energiei electrice – pentru constructie.
9. Dosar cadastral in copie.
10. Certificate de casatorie, vanzatori si cumparatori (daca este cazul), sau sentinta de divort cu mentiunea “definitiva si irevocabila”.
11. Buletinele / cartile de identitate ( trebuie sa fie in perioada de valabilitate ). In cazul in care este expirat se prezinta pasaport si carnet de conducere. Toate documentele se prezinta in original.
Fundatia casei este partea aflata in contact direct cu solul si are rolul de a sustine greutatea constructiei si de a o transmite in pamant. Fundatia casei in Bucuresti este indicat sa se faca la o adancime intre 90 si 110 centimetri, intrucat aceasta este limita de inghet. Pentru o lucrare de calitate, viitorul proprietar trebuie sa se adreseze unui proiectant, care va stabili dimensiunile fundatiei.
Inginerul structurist stabileste, in functie de rezultatele geotehnice, cat de groasa va fi fundatia, cat de adanca, de inalta si cat fier-beton se va folosi astfel incat sa nu puna in pericol viata locatarilor. Studiul geo, in functie de terenul pe care se construieste casa, costa intre 200 si 375 de euro.
Spre exemplu, un studiu pentru o casa cu parter plus mansarda, cu amprenta la sol de 100 de metri patrati, va costa aproximativ 200-300 de euro. Pentru terenuri situate la munte sau langa ape, pretul va creste cu 50-75 de euro. Fundatia unei case la munte trebuie sa fie mai adanca, limita de inghet al solului fiind la 1,20 metri adancime.
Acoperisul poate afecta fundatia
La constructia unei fundatii se tine cont de mai multi factori, printre care materialul din care sunt construiti peretii, precum si materialele folosite la constructia acoperisului, intrucat acestea pot suprasolicita temelia casei.
La turnarea fundatiei se foloseste beton C 15 sau C 16, in functie de decizia proiectantului. Fierul ce se foloseste la armarea betonului va avea intre 16 si 18 milimetri grosime. Au existat cazuri in care s-a folosit fier subtire si a picat casa.
Majoritatea fundatiilor sunt din beton armat, dar se poate folosi si beton simplu, fiind si o varianta mai putin costisitoare, mai ales in cazul imobilelor fara etaj, dar trebuie avut intotdeauna in vedere tipul terenului. Terenul de fundare poate fi alcatuit din paminturi necoezive, adica nisipuri si pietrisuri, sau din pamanturi coezive, argile.
Partea de la suprafata a fundatiei depinde tot de teren de cat de inalta va fi. Nu exista o regula, dar este bine sa aiba doua, trei trepte, adica vreo 40-50 de centimetri inaltime deasupra solului.
Pentru o casa cu o suprafata medie construita de 100-120 mp sunt necesari aproximativ 40-50 mc de zidarie. Daca decidem sa utilizam blocuri ceramice marca 100, vom gasi in depozitele de materiale de constructii din Moldova produse de la CERAMICA Iasi cu un pret de aproximativ 260 RON-275 RON/mc. Pentru 1 mc de BCA preturile variaza intre 240-250 RON/mc. La un calcul simplu, reiese asadar ca in cazul constructiei cu BCA se poate inregistra o economie de maxim 1500 RON. Calculul nu este insa in totalitate corect. Noi am plecat de la ipoteza ca se va folosi aceeasi structura de rezistenta (cadre). Utilizand insa zidarie din Blocuri ceramice cu capacitate portanta ridicata si zidarie din BCA, conditiile de realizare a structurii de rezistenta se modifica.
Cu BCA am vazut ca iesim un pic mai ieftin decat cu caramida. Dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul, spre deosebire de caramida, nu are calitati portante, necesitand asadar o structura mult mai solida. In aceste conditii, centurile de 25 de cm pe care le-am folosi in cazul caramizilor devin grinzi de 35-40 cm, samburii din beton armat, tot de 25×25 cm, devin stalpi de 35×35 sau chiar de 40×40 cm, iar, ceea ce este mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.
Mai mult, daca utilizam blocuri ceramice foarte rezistente, asa cum sunt Blocurile ceramice marca 100 de la Ceramica Iasi, nu mai este necesara structura de rezistenta, peretii construiti cu blocuri ceramice fiind suficienti de rezistenti pentru a sustine o constructie P+1.
Casele din caramida
Materialul devenit traditional, recunoscut de proiectanti si sustinut de legislatie, ramane caramida.
Caramida clasica este folosita de om inca de la inceputul “erei” ceramice, deoarece este un material rezistent la presiune si umiditate. Realizata din argila arsa, aceasta a fost dezvoltata in timp astfel incat in prezent avem la dispozitie o mare varietate de tipuri de blocuri ceramice.
Principiul consta in folosirea proprietatilor termoizolante ale aerului. Una dintre calitatile sale importante este intarirea structurii de rezistenta a cladirii. Caramida este mai grea decat BCA-ul, un metru cub cantarind 900 kg. Specialistii recomanda ca peretii exteriori din caramida sa fie realizati cu grosimea de 37,5 cm, obtinandu-se astfel o cladire solida, ferita de frig sau canicula. O grosime mai mare nu aduce beneficii demne de luat in seama. In plus, banii pe care ii economisiti pot fi utilizati pentru alte etape de santier. Una dintre calitatile sale importante este intarirea structurii de rezistenta a cladirii. Fata de BCA, caramida este mult mai rezistenta, detinand marca 100, pretandu-se astfel foarte bine la conditiile de seismicitate din Romania.
Casele construite astfel ofera stabilitate termica, suficienta flexibilitate la cutremure, un cost moderat si accesibilitatea materialului indiferent de zona. Construite cu grija si respectand normativele, ele raman greu de inlocuit cu alte solutii.
Printre avantajele caselor din caramida se numara durabilitatea, izolatia fonica buna si gama larga de finisaje pe care o permit. In plus, nu au nevoie de tratamente speciale contra daunatorilor. Sunt rezistente la foc si pot fi construite pe mai multe etaje.
Folosirea la interior a cadrelor – stalpi si grinzi din beton armat – creeaza insa o flexibilitate mare in spatii. Structura mixta cadre-zidarie-caramida ramane cea mai avantajoasa solutie pentru Romania, permitand si un regim mai mare de inaltime. Este structura cu posibilitati rapide de realizare, accesibilitatea materialelor, confort deosebit in locuire si traditie.
Casele din BCA
BCA-ul este un produs relativ recent si este fabricat din praf de calcar, nisip, apa si diferiti aditivi care ajuta la formarea golurilor de aer din interior. Acest material este un bun termoizolator, usor si poate fi utilizat atat pentru zidurile exterioare, cat si pentru cele interioare.
Spre deosebire de caramida, acesta nu are insa calitati portante. Arhitectii recomanda utilizarea BCA-ului doar pentru peretii ce nu suporta greutatea imobilului si daca structura de rezistenta este executata cu cadre din beton armat sau elemente metalice. BCA-ul este util in special in realizarea peretilor interiori.
El poate fi utilizat si pentru constructia peretilor exteriori insa trebuie sporita semnificativ structura de rezistenta a locuintei.
In mare, acestea sunt diferentele dintre cele doua tipuri de materiale. Atentie insa, atunci cand luati decizia cumpararii tipului de zidarie, ganditi-va si la costurile ulterioare (in special cele cu structura de rezistenta) pe care le implica utilizarea materialului respectiv.
